天津市宝坻区市场监督管理局

行政处罚决定书

津市监宝周案〔2020〕6号

当事人： 天津金河湾置业有限公司                                             

主体资格证照名称： 营业执照                                  

统一社会信用代码：9112022468472712XQ                         

住所：天津市宝坻区经济开发区东区钰华街118号

法定代表人：王洪志                         

身份证号码：370724XXXXXXXXXXXX                  

联系电话：150XXXXXXXX                               

2020年1月19日，我局执法人员在当事人的售楼处现场提取了当事人使用的天津市商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议，因该合同的补充协议违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条的有关规定，我局于2020年3月11日对当事人下达了责令改正通知书，要求其立即停止使用。2020年5月13日我局执法人员在监督检查中发现，当事人仍在继续使用上述的天津市商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议。我局于2020年5月21日决定立案调查。

当事人是一家从事房地产开发经营的有限责任公司，自2017年12月开始销售其开发的位于天津市宝坻区周良街道祥瑞大街北侧的海棠雅著住宅商品房，且均在其公司售楼处签订了版本相同的商品房买卖合同，当事人使用的商品房买卖合同补充协议属于预先拟定并重复使用的格式条款，其中使用所列第二条“1、出卖人针对该商品房及其所在楼宇、项目所做的广告直传资料(包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、沙盘、户型模型、报纸广播及电视广告、网络广告、宣传单等)均为要约邀请，仅供买受人参考,不作为本合同的组成部分及履行的依据,不具有约束双方当事人的效力。有关该项目和该商品房具体情况及双方的权利、义务、责任均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和实际交付时的情况以及本同和本补充协议的约定为准。”、第三条“5、（4）买受人在签订本合同前已明确知悉国家及地方的购房政策、银行贷款政策、公积金管理机构货款政策,且知悉该政策会不时进行测整,并确认该等政策变化调整不属于不可抗力或情势变更事件,买受人最终取得的实际货款年限、货款利率、贷款金额以银行及/或公积金管理机构最终审批为准。无论何种原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在收到出卖人书面通知之日起30日内一次性足。如买受人未按时补足的,出卖人有权解除本合同,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金（5)若买受人未按约定时间办妥贷款手续(包括但不限于未按补充协议约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行及/或公积金管理机构要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等)的,买受人即构成违约,每逾期一日,买受人应向出卖人支付该商品房总房价款万分之五作为违约金,逾期超过7日的,出卖人有权要求买受人一次性补足剩余未付房价款,买受人应在收到出卖人书面通知之日起30日内一次性补足。如买受人未按时补足的,出卖人有权解除本合同,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”第五条“1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起,给予出卖人90日的宽展期。宽展期内,合同维续履行,出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息;独期超过90日的(自本合同第三条的约定的交付日期届满之日起第181天开始计算),出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,违约金金额累计最高不超过总房款的5%,合同继续履行。”、第六条“买受人如未按本合同约定的时间付款的,自本合同约定的付款期限届满次日起至实际付清之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金；逾期超过30日的,出卖人有权解除本合同及本补充协议;出卖人解除本合用及本补充协议的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。”、第七条“双方一致同意关于商品房建筑面积及销售建筑面积差异处理不按本合同第七条约定履行,以本补充协议约定为准：”、第十条“双方确认,关于商品房设计变更不按本合同第十条约定履行,以本补充协议约定为准”、第十一条“买卖双方一致同意关于该商品房权属登记不按本合同第十二条的约定履行,以本条的约定为准1、双方确认,除本合同或本补充协议特别约定外,该商品房的不动产产权证由买受人自行办理,出卖人仅负协助办理义务。出卖人应当自该商品房交付使用之日起365日内提交相关资料报产权登记机关办理房地产初始登记。除此之外,出卖人无需就买受人权属登记事宜承担任何责任。”、第十六条“1、如因出卖人原因导致买受人解除本合同的,双方约定如下:（2）买售人解除合同的,出卖人承担的违约金总额累计不超过该商品房总房价的5%，出卖人在扣除应由买受人承担的费用后无息退还买售人剩余已付房款,除此之外，出卖人无需承担其他违约责任。”、第十九条“本合同及本协议条款中提及的“不可抗力”一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况：1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害,包括但不限于地震,塌方、火灾、水灾、暴风雨、海啸、台风、飓风、洪水等；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或事件,包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、武装冲突、暴动、暴乱、动乱罢工、游行、示威、疫病或其他传染病等；3、政府管制、征收、征用等政府行为，为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误；4、其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延(如水、电、暖、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等),导致逾期交付或房地产初始查记延迟或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用延迟的，出卖人无需承担责任本合同及补充协议约定的相关合同义务履约时间可相应延长。”、第二十条“本补充协议是本合同不可分割的一部分，与本合同具有相同的法律效力，由双方在签署本合同时一并签署，自双方签字或盖章之时起生效。本补充协议与本合同约定不一致之处，以本补充协议约定为准。”内容的行为，违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条第一款的有关规定，我局依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条的规定，于2020年3月11日对当事人下达了责令改正通知书，要求其立即停止使用。2020年5月13日我局从天津市规划和自然资源局不动产登记资料查询中心（宝坻）调取了两本合同（合同编号2017-01397984，合同编号2018-0088540），生成日期均为2020年3月27日，以上两本合同的文本内容与我局责令当事人停止使用的合同文本内容一致。

上述事实，主要有以下证据证明：

1、2020年1月19日制作的现场检查笔录1份，共3页，证明对当事人的售楼处进行检查和提取当事人使用的天津市商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议的情况；

2、2020年1月19日制作的取证单1份，共1页，证明对当事人的售楼处现场检查的情况；

3、2020年3月11日对当事人下达的责令改正通知书及送达回证各1份，共2页，证明我局要求当事人立即停止使用商品房买卖合同补充协议及当事人已签收的事实情节；

4、2020年4月28日制作的现场检查笔录1份，共3页，证明当事人已停止使用天津市商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议的情况；

5、2020年4月28日现场照片影印件1份，共1页，证明对当事人回查的情况；

6、2020年5月13日从天津市规划和自然资源局不动产登记资料查询中心（宝坻）调取的两本合同（合同编号2017-01397984，合同编号2018-0088540）复印件，共83页，证明当事人收到责令改正通知书后仍在继续使用事实情节；

7、2020年5月21日制作的现场检查笔录1份、取证单4份，共7页，证明对当事人的售楼处进行检查和要求当事人提供两本合同（合同编号2017-01397984，合同编号2018-0088540）情况；

8、2020年5月27日收到当事人提交的营业执照、法定代表人身份证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、天津市房地产权证、天津市商品房销售许可证复印件各1份，共计58页 ，证明当事人的主体资格；

9、2020年5月27日对当事人委托代理人的询问调查笔录、授权委托书、被委托代理人身份证复印件、各1份，共4页，证明当事人收到责令改正通知书后使用的商品房买卖合同补充协议与我局责令当事人停止使用的商品房买卖合同补充协议合同文本内容一致的事实情节；

10、2020年5月27日收到当事人提供的合同编号为2017-01397984，2018-0088540的合同各1份，共78页，证明当事人收到责令改正通知书后使用的商品房买卖合同补充协议与我局责令当事人停止使用的商品房买卖合同补充协议合同文本内容一致的事实情节；

11、2020年5月28日天津市宝坻区市场和质量监督管理局投诉举报中心出具的情况说明1份，共1页，证明当事人使用商品房买卖合同补充协议的行为已造成群访群诉的事实；

12、2020年6月11日对当事人委托代理人的询问调查笔录1份，共4页，证明当事人使用商品房买卖合同补充协议的情况。

我局于2020年6月16日送达了行政处罚告知书，当事人在法定的期限内未提出陈述申辩意见。

当事人所使用的商品房买卖合同补充协议第二条“1、出卖人针对该商品房及其所在楼宇、项目所做的广告直传资料(包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、沙盘、户型模型、报纸广播及电视广告、网络广告、宣传单等)均为要约邀请，仅供买受人参考,不作为本合同的组成部分及履行的依据,不具有约束双方当事人的效力。有关该项目和该商品房具体情况及双方的权利、义务、责任均以政府相关部门最终批准的规划设计成果和实际交付时的情况以及本同和本补充协议的约定为准。”的内容与《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定不一致，构成了免除经营者责任的行为；

当事人所使用的商品房买卖合同补充协议第三条“ 5、（4）买受人在签订本合同前已明确知悉国家及地方的购房政策、银行贷款政策、公积金管理机构货款政策,且知悉该政策会不时进行测整,并确认该等政策变化调整不属于不可抗力或情势变更事件,买受人最终取得的实际货款年限、货款利率、贷款金额以银行及/或公积金管理机构最终审批为准。无论何种原因致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的,买受人应在收到出卖人书面通知之日起30日内一次性足。如买受人未按时补足的,出卖人有权解除本合同,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金（5）若买受人未按约定时间办妥贷款手续(包括但不限于未按补充协议约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行及/或公积金管理机构要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等)的,买受人即构成违约,每逾期一日,买受人应向出卖人支付该商品房总房价款万分之五作为违约金,逾期超过7日的,出卖人有权要求买受人一次性补足剩余未付房价款,买受人应在收到出卖人书面通知之日起30日内一次性补足。如买受人未按时补足的,出卖人有权解除本合同,买受人应按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”、第五条“ 1、买受人自愿同意自本合同第三条约定的交付日期届满之日起,给予出卖人90日的宽展期。宽展期内,合同维续履行,出卖人无需向买受人承担逾期交付的违约责任。2、宽展期届满开始起计逾期，逾期在90日内的按照本合同第五条第一款计算利息;独期超过90日的(自本合同第三条的约定的交付日期届满之日起第181天开始计算),出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,违约金金额累计最高不超过总房款的5%,合同继续履行。”、第六条 “买受人如未按本合同约定的时间付款的,自本合同约定的付款期限届满次日起至实际付清之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金；逾期超过30日的,出卖人有权解除本合同及本补充协议;出卖人解除本合用及本补充协议的,买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。”、第十六条“1、如因出卖人原因导致买受人解除本合同的,双方约定如下:（2）买售人解除合同的,出卖人承担的违约金总额累计不超过该商品房总房价的5%，出卖人在扣除应由买受人承担的费用后无息退还买售人剩余已付房款,除此之外，出卖人无需承担其他违约责任。”的内容作对比，不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，对双方承担的违约责任作出不平等的规定，构成了加重消费者责任，免除经营者责任的行为；

当事人所使用的商品房买卖合同补充协议第七条“双方一致同意关于商品房建筑面积及销售建筑面积差异处理不按本合同第七条约定履行,以本补充协议约定为准”、第十条“双方确认,关于商品房设计变更不按本合同第十条约定履行,以本补充协议约定为准”、第二十条“本补充协议是本合同不可分割的一部分，与本合同具有相同的法律效力，由双方在签署本合同时一并签署，自双方签字或盖章之时起生效。本补充协议与本合同约定不一致之处，以本补充协议约定为准。”的内容与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定不一致，构成了排除消费者权利、免除经营者责任的行为；

当事人所使用的商品房买卖合同补充协议第十一条“买卖双方一致同意关于该商品房权属登记不按本合同第十二条的约定履行,以本条的约定为准：1、双方确认,除本合同或本补充协议特别约定外,该商品房的不动产产权证由买受人自行办理,出卖人仅负协助办理义务。出卖人应当自该商品房交付使用之日起365日内提交相关资料报产权登记机关办理房地产初始登记。除此之外,出卖人无需就买受人权属登记事宜承担任何责任。”的内容与《商品房销售管理办法》第三十四条第二款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”的规定不一致，构成了减轻经营者责任的行为；

    当事人所使用的商品房买卖合同补充协议第十九条“本合同及本协议条款中提及的‘不可抗力’一词，双方同意解释为下列任何一种或几种情况：1、人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害,包括但不限于地震,塌方、火灾、水灾、暴风雨、海啸、台风、飓风、洪水等；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或事件,包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、武装冲突、暴动、暴乱、动乱罢工、游行、示威、疫病或其他传染病等；3、政府管制、征收、征用等政府行为，为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而引致的延误；4、其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延(如水、电、暖、气等市政配套设施建设延误及施工现场停水停电等),导致逾期交付或房地产初始查记延迟或城市基础设施、公共服务及其他配套设施开通使用延迟的，出卖人无需承担责任，本合同及补充协议约定的相关合同义务履约时间可相应延长。”的内容与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的内容相抵触，对“不可抗力”作任意扩大解释，构成了减轻或者免除经营者责任的行为。

    综上所述，当事人所使用的商品房买卖合同补充协议违反了《天津市消费者权益保护条例》第十六条第一款“经营者拟订合同格式条款，应当符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，对与消费者有重大利害关系的内容，经营者应当事先向消费者提示并予以说明。经营者不得利用合同格式条款作出排除或者限制消费者权利、加重消费者责任、减轻或者免除经营者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用合同格式条款并借助技术手段强制交易。”的规定。

自由裁量的事实和理由：当事人的违法行为造成了较严重的社会影响，应依据《天津市市场和质量监督管理委员会行政处罚裁量适用规则》第十四条第一项的规定予以从重处罚。

    依据《天津市消费者权益保护条例》第五十五条 “经营者违反本条例第十六条规定，由市场监督管理部门或者有关行政管理部门责令停止使用合同格式条款；拒不停止使用的，处一万元以上五万元以下罚款。”的规定，给予当事人以下行政处罚：罚款50000元。    

当事人应于收到本决定书之日起十五日内将罚（没）款缴到财政指定账户，缴款渠道详见本决定书所附《非税收入一般缴款书（缴款通知书）》。逾期不缴纳罚款的，依据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第一项的规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，并将依法申请人民法院强制执行。

如对本行政处罚决定不服，可以于收到本决定书之日起六十日内向天津市宝坻区人民政府申请复议，也可以于六个月内依法向宝坻区人民法院提起行政诉讼。

                    天津市宝坻区市场监督管理局

                   （印 章）

                      2020年6月28日